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PRIVACY IN CONDOMINIO: LE REGOLE

PRIVACY IN CONDOMINIO: LE REGOLE

Anche i condomini nel corso degli anni si sono dovuti adeguare alla normativa sulla privacy, per tutelare il diritto alla riservatezza delle persone. Con la riforma del condominio, intervenuta con la legge n. 220/2012, sono state introdotte alcune importanti regole in materia. Con l’ingresso del GDPR 2016/679 però i condomini e gli amministratori sono stati sottoposti a regole ancora più stringenti. Vediamo quali sono i compiti spettanti al condominio e all’amministratore e come sono regolamentate alcune tipiche vicende condominiali nell’ottica di tutelare il diritto alla privacy.

La Privacy in condominio dopo il GDPR

La disciplina della privacy in condominio ha subito importanti modifiche dopo la riforma avvenuta con la legge n. 220/2012, che ha conferito maggiori responsabilità all’amministratore per quanto riguarda la gestione e la conservazione dei dati personali dei condomini. Ruolo ulteriormente rafforzato dal Regolamento Europeo 2016/679 e dal D.lgs. 101 del 10 agosto 2018, che ha adeguato il Codice in materia di protezione dei dati personali, ossia il D.lgs. 196/2003 ai principi UE.

Tutti i soggetti infatti che, per ragioni professionali, entrano in possesso di dati personali, sono sottoposti al Regolamento e l’amministratore del condominio lo è anche per effetto dell’art. 1130 c.c. visto che “deve curare la tenuta del registro anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.”

Compiti dell’amministratore in materia di privacy

Ora, l’amministratore, in base al principio di accountability previsto dagli articoli 24 e 28 del GDPR Reg. 2016/679, dovendo trattare i dati dei condomini per ragioni professionali, deve dimostrare di aver adottato tutta una serie di misure tecniche e organizzative finalizzate alla protezione dei dati personali, con l’obiettivo di ridurre al minimo il rischio di violazione o perdita degli stessi, anche in via puramente accidentale.

L’amministratore inoltre, in quanto responsabile del trattamento, dovrà trattare i dati nel rispetto delle leggi vigenti, adottare misure di sicurezza adeguate all’interno del suo studio, dare assistenza al titolare del trattamento (condominio) nel garantire i diritti dei soggetti interessati e far rispettare le misure di sicurezza dei dati, informandolo in caso di violazione dei dati o del regolamento.

Compiti del condominio in materia di privacy

Il condominio, da parte sua, in quanto titolare del trattamento dei dati è tenuto, tramite il suo rappresentante legale, ossia l’amministratore, a:

– osservare e far rispettare i principi del GDPR e i diritti dei soggetti interessati;

– trattare lecitamente i dati;

– redigere un’adeguata informativa da inviare o mettere a disposizione di chiunque accede al condominio o vanta un diritto reale o di godimento nell’edificio;

– predisporre misure di sicurezza adeguate nel momento in cui vengono compiute particolari attività, come ad esempio lo smistamento della posta o l’organizzazione di un archivio cartaceo o l’adozione di sistemi di controllo come registrazioni di immagini o lettura delle targhe;

– nominare per iscritto i responsabili e i soggetti autorizzati a trattare i dati (dipendenti condominiali, collaboratori…);

– valutare quale impatto posso avere sulla privacy le installazioni di impianti di video sorveglianza o i video citofoni.

Sistemi di video sorveglianza e privacy

Quando di parla di video sorveglianza in ambito condominiale occorre però fare una distinzione:

– se un privato intende installare un impianto di videosorveglianza per fini privati all’interno del suo appartamento la normativa sulla privacy non trova applicazione, GDPR compreso;

– se invece l’impianto di video sorveglianza deve essere installato per monitorare parti comuni dell’edificio condominiale, il discorso cambia. Prima di tutto se l’impianto serve per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici, ai sensi dell’art 1120 c.c. che si occupa delle innovazioni, occorre la maggioranza degli intervenuti richiesta dall’art. 1136 comma 2. In secondo luogo occorre rispettare la normativa privacy, che comporta il rispetto di precisi obblighi da parte dell’amministratore:

– affissione di cartelli che informano della presenza delle telecamere;

– conservazione delle registrazioni per un periodo non superiore a 24-48 ore con richiesta di autorizzazione apposita al Garante per tempi di registrazione superiori;

– riprese vincolate alle parti comuni del condominio;

– installazione deliberata con voti che devono rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;

– protezione dei dati ripresi nel rispetto della disciplina (data protection).

Condòmini morosi e privacy

Sulla possibilità di divulgare i dati dei condomini morosi, stante l’obbligo dell’amministratore, salvo dispensa assembleare, di agire forzosamente per il recupero delle somme dovute,

egli può comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini inadempienti. Comunicazione che deve essere preceduta dall’avviso al condomino moroso, che tali informazioni sono destinate a terzi. Vietato quindi esporre pubblicamente avvisi di mora o solleciti di pagamento nei luoghi in cui possono accedere anche terze persone. Questo tipo di comunicazioni deve avvenire in forma riservata.

Disabili in condominio e privacy

Altro problema che si intreccia con la normativa sulla privacy riguarda i disabili. Non è infrequente infatti che all’interno dei un condominio vivano soggetti con difficoltà motorie, la cui presenza potrebbe richiedere la modifica di alcuni parti comuni per renderne più comodo l’uso anche a questi condomini. Effettuare interventi diretti ad eliminare le barriere architettoniche implica però da parte dell’amministratore l’acquisizione di informazioni particolari, che l’art. 4 n. 15 del GDPR definisce: “dati personali attinenti alla salute fisica o mentale di una persona fisica, compresa la prestazione di servizi di assistenza sanitaria, che rivelano informazioni relative al suo stato di salute”. A tutela di questi soggetti, stante la delicatezza dei dati da trattare, l’art 9 del GDPR prevede che, ai fini del loro trattamento è necessario acquisite il preventivo consenso esplicito dell’interessato.

Bacheca condominiale e privacy

Ultima questione, quella della bacheca condominiale, utilizzata in genere per comunicazioni di servizio, che però devono avvenire però senza violare la privacy altrui.

L’amministratore infatti non potrà esporre in bacheca comunicazioni contenenti dati personali dei singoli condomini, come avvisi per i condomini morosi o copie dei verbali d’assemblea per i condomini che non partecipato. In bacheca insomma solo comunicazioni generali, per quelle individuali meglio una lettera o una convocazione presso il proprio studio.

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